Les règles de répartition des charges d’eau dans une copropriété

16 commentaires

• Raiah

  5 mai 2012
  8 h 59 min

  Bonjour,

  Pourriez-vous me renseigner sur la répartion de la consomation d’eau dans mon immeuble.
  Nous avons un seul compteur collectif, la répartion de la consomation d’eau se fait par tantièmes entre tous les propriétaires.
  Certains veulent une une répartions par occupants sans tenir compte de la surface des appartements.

  Pouvez-vous m’indiquer si c’est légal.

  Je vous remercie beaucoup de votre aide.

  Bien cordialement.

  M.Raiah

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  • GG

    6 mai 2012
    9 h 28 min

    Ralah,
    votre question appelle quelques précisions: parle t-on de l’eau froide collective et/ou de l’eau chaude? Votre immeuble est il chauffé collectivement, ou chaque appartement dispose t il de chaudieres individuelles qui rechauffent également l’eau chaude sanitaire?
    La législation (Loi 74-908) est tres simple et claire : « tout immeuble collectif, chauffé collectivement, doit individualiser le comptage de la chaleur et de l’eau chaude sanitaire ». Le décret d’application qui est attaché a cette loi, précise les tres rares cas d’exception (raisons techniques ou économiques).
    Donc si votre immeuble est chauffé collectivement, le syndic doit faire installer dans chaque appartement des compteurs individuels d’eau chaude, et sur chaque radiateurs de chaque appartement des compteurs de calories, appelés « Répartiteurs de Frais de Chaleur », de facon a répartir ces charges au prorata des consommations de chacun, ce qui incite chaque copropriétaire a etre vigilant et a adopter des comportement de consommation plus econome. Votre immeuble économisera au moins 15% en moyenne.
    Concernant l’eau froide, s’il n’exista pas de Loi applicable aux immeubles anciens, l’usage est répandu depuis de nombreuses années d’équiper chaque appartement de compteurs individuels d’eau froide (compteurs divisionnaires). Soixante quinze pour cent des immeubles en sont équipés car ce principe d’individualisation conduit a une sensibilisation de chacun et donc a une baisse desconsommations qui des la premiere année est supérieure a 10% en général.

    Donc il est légitime que certains copropriétaires souhaitent que désormais la consommation soit calculée en fonction des consommations et non plus des tantiemes, ce qui n’est ni équitable, ni économe.

    GG

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• Padovani

  9 juillet 2012
  17 h 30 min

  Bonjour,

  Est-il normal qu’une assemblée de copropriétaires vote une décision assez arbitraire qui consiste à facturer un forfait (considérable) de consommation d’eau chaude aux propriétaires n’ayant pas pu transmettre leur index de consommation (compteur individuel) à la société chargée de ces relevés (en cas d’absence, par exemple…) ?

  Le forfait en question est ainsi sans commune mesure avec ma consommation réelle (plus de 80m3 annuel au lieu d’environ 10 m3 pour un petit studio que je n’occupe pas régulièrement !).

  En vous remerciant par avance,
  bien cordialement

  FP

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  • GG

    9 juillet 2012
    19 h 24 min

    Le principe du comptage divisionnaire permet que chacun paie ce qu’il consomme. Néanmoins, avant l’arrivée des compteurs communicants, totalement banalisés aujourd’hui et qui permettent d’effectuer des relevés sans intrusion dans les parties privatives, la présence des occupants ou d’une personne habilitée à ouvrir sa porte si lui même est absent est une nécessité. la relève de l’ensemble des index de l’immeuble est indispensable pour que la répartition des charges s’effectue de façon parfaitement précise et donc équitable. Néanmoins, il est inévitable que certains occupants ne puissent être présents le jour de la relève. Dans ce cas, la société prestataire du service de comptage divisionnaire informe d’un deuxième passage selon des modalités définies au cas par cas avec le syndic. Les occupants en sont informés par voie d’affichage. S’il ne sont toujours pas présents le règlement de copropriété prévoit qu’un forfait leur sera appliqué. Le forfait est calculé sur la base de l’historique disponible des semestres précédents; Il est donc proche de la consommation réelle plausible. Si toutefois il s’en écartait de façon significative, une demande de rectification doit être adressée par l’occupant concerné au syndic qui demandera au prestataire de justifier son forfait ou de le vérifier. Il faut néanmoins savoir que le prix unitaire du mètre cube d’eau chaude (réchauffage de l’eau froide) est calculé par le syndic. En l’absence de compteur d’énergie thermique en sortie de chaudière permettant de mesurer précisément l’énergie consacrée au réchauffage de l’eau, le syndic évalue la quantité d’énergie à l’aide de ratios réutilisés d’année en année. Il est alors contraint par sa comptabilité d’ajuster le volume d’eau chaude pour retomber sur ses pieds. Ce volume peut alors être un peu différent du volume réellement consommé. Mais il ne peut l’être dans les proportions de 80 à 10. Une demande d’éclaircissements semble s’imposer dans votre cas.
    Profitez en pour exiger la pose d’un compteur d’énergie thermique en chaudière, ainsi que le passage à l’ère des compteurs communicants qui permettent d’obtenir 100% des index même en l’absence des occupants, et aussi d’avoir accès à des services web d’aide à la baisse des consommations.
    Mesurer c’est économiser

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• line

  13 juillet 2012
  10 h 33 min

  j’ai un compteur individuel et le syndic applique à chaque propriétaire un quota d’eau collective alors qu’il n’y a pas d’eau collective puisque le RDC a été transformé en logement et certains point d’eau ne passe pas par le crt individuel de cet occupant. est ce normal, vers qui se retourner pour faire entendre raison au syndic

  cdt

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  • GG

    13 juillet 2012
    16 h 27 min

    Ne connaissant pas votre copropriété, il n’est pas possible de vous apporter une réponse qui vaille expertise. Si l’on se place sur un plan général, on appelle eau collective ou eau consommée par les parties communes, la quantité d’eau qui n’est pas consommée individuellement par la somme de tous les logements. Soit il existe des « points de puisage » dans les parties communes (parking en sous sol, espace vert,…) et il est alors important d’y installer un compteur pour mesurer cette consommation. La répartition entre les copropriétaires se fait alors en général aux tantièmes, ou selon toute clé définie dans le réglement de copropriété. Si de tels points de consommation commune n’existent pas, la seule consommation commune possible est une fuite cachée entre le compteur général et la distribution dans les logements. Cette fuit crée un écart entre la facture du distributeur d’eau et la somme des consommations enregistrées sur les compteurs divisionnaires de chaque logement. Cet écart devient alors un « forfait » que le syndic impute à chacun selon une règle de répartition. Il faut donc missioner un prestataire de service (celui de comptage divisionnaire) pour réaliser un diagnostic des consommations de l’immeuble et trouver la cause technique de cet écart. Une bonne gestion des consommations exige de comprendre d’où viennent les écarts entre compteur général et compteurs divisionnaires.

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• gomez

  27 juillet 2012
  11 h 24 min

  bonjour
  Je suis syndic benevole dans une copropriete de 5 appartements.
  Nous repartissons l eau par rapport au millieme de chaque appartement.
  L appartement du RD est proprietaire du jardin de 2000m2
  sur lequel les autres coproprietaires en etage on la vue.
  Le proprietaire du RD veut que la copropriete participe au financement de l arrosage du jardin pour lequel nous avons mis un compteur defalquateur.
  Nous sommes dans le sud de la france donc l arrosage est important.
  Ma question:y a t’il une loi,ou quel arrangement se pratique t’il pour ce genre de situation

  merci

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  • GG

    27 juillet 2012
    11 h 56 min

    Bonjour,
    Il est évident que la situation de votre copropriété ne peut que générer de l’inéquité et donc de mauvaises relations entre copropriétaires. Sachez que les règles de répartitions des charges en copropriété est définie par le règlement de copropriété ou par la Loi. Concernant la répartition des charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire, la Loi 74-908 de 1974 a institué pour les immeubles chauffés collectivement, l’obligation de les répartir en fonction des consommations de chacun. Cette répartition est rendue possible par l’installation de compteurs divisionnaires pour l’eau chaude et de Répartiteurs de Frais de Chauffage pour le chauffage : on appelle cela l’individualisation qui a le double intérêt de générer de l’équité entre les copropriétaires (chacun paye ce qu’il consomme) et de l’économie puisque chacun payant au prorata des mètres cubes et non plus des millièmes, est incité à surveiller sa propre consommation. Concernant l’eau froide, distribuée au compteur général de l’immeuble, ce n’est que pour les immeubles construits à partir de 2006 que la Loi a rendu obligatoire le comptage divisionnaire, et donc l’individualisation des charges. C’est donc devenu la norme, mais ce n’est pas devenu pour autant une stricte obligation pour les immeubles plus anciens. C’est juste le bon sens. Pour ces immeubles plus anciens, le règlement de copropriété, établi lors de sa construction, avait défini la règle de répartition, qui en général se fait aux millièmes. Un règlement de copropriété n’est cependant pas immuable, et toute situation qui le justifie, notamment si elle génère des conflits au sein de la copropriété, est l’occasion de modifier le règlement de copropriété. Dans le cas de votre copropriété, à l’évidence vous devriez pouvoir dégager la majorité requise pour que désormais les charges d’eau soient individualisées, grâce à l’installation de compteurs individuels (divisionnaires) dans chaque appartement.
    Merci de votre fidélité et bon été

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• Nicolas

  29 octobre 2012
  15 h 14 min

  Bonjour,
  Que faire dans une copropriété pour obliger l’un des occupants à communiquer son relevé d’eau? Dans ma copropriété un artisan est situé au rez de chaussée et consomme une quantité d’eau très nettement supérieure à celle d’un foyer d’habitation. Ne communiquant pas ses relevés il s’acquitte du forfait prévu par l’AG (120m2) qui représente le dixieme de sa consommation réelle, le solde étant acquittée par tous les copropriétaires à travers les charges. Le compteur de l’artisan étant situé dans les parties communes, le relevé par le syndic ou le conseil syndical peut il faire office juridiquement de base?

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  • GG

    31 octobre 2012
    18 h 25 min

    Nicolas bonjour,
    Vous n’êtes hélas pas seul dans votre cas, mais néanmoins l’activité spécifique de votre « copropriétaire » rend la question plus aiguë.
    La règle de répartition des charges d’eau en copropriété est définie par le réglement de copropriété. Lequel peut se changer : il faut mettre la question du mode répartition des charges d’eau à l’ordre du jour de l’AG annuelle, et obtenir la majorité requise.
    Dans votre cas, il est parfaitement légitime de faire voter une répartition en fonction de la consommation de chacun, compte tenu de la conso particulièrement décalée de cet artisan.
    Parlez en au conseil syndical, et présentez la question votre syndic pour qu’il la mette à l’ordre du jour. La question complémentaire à faire voter est l’installation de compteurs divisionnaires radio (eau froide a minima et tant qu’à faire eau chaude en même temps). La technologie radio permettra que le prestataire soit certain d’obtenir les index de consommation de l’artisan, sans pénétrer dans son local.

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• pbjardin

  12 décembre 2012
  16 h 57 min

  pour les problèmes d’eau, le mieux est se rapprocher du Médiateur de l’eau qui traite les litiges liés à l’eau et/ou de l’assainissement (ex : facturation élevée suite à une fuite, consommation inhabituelle non expliquée, contestation de relevé…). Il peut être saisi par tout abonné ou par l’association de consommateurs qui le représente. Les deux parties restent libres de suivre l’avis rendu et, en cas de désaccord, elles peuvent décider de porter le litige devant les tribunaux. L’avis du Médiateur ne pourra être produit que si les deux parties sont d’accord.
  Plus d’infos sur : http://www.activeau.fr/mediateur-eau-litige-facture-eau-fuite.htm

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• mourad

  13 décembre 2012
  22 h 43 min

  Bonjour,
  je loue une maison que j’occupais qui est en copropriété.
  La copro comporte trois studios (appartenant à un autre propriétaire) avec des compteurs divisionnaires et le compteur principal
  Lorsque j’habitais cette maison en tant que syndic bénévole la facturation de ma consomation était calculée par la différence entre la facture d’eau du compteur générale et les relevés des compteurs divisionnaire.
  Maintenant que je loue, est ce possible de faire la même chose pour mon locataire?

  Sachant que je passe par une agence pour gérer ma location, ce système avait été discuté avec l’agence avant l’arrivée de notre premier locataire.
  Au départ de ce premier locataire, l’agence me dit que je ne peux récupérer ces charges d’eau car je n’ai pas de factures opposables
  Est ce légal?
  Que faire?
  Une autre option est de passé au tantième comme stipule dans le règlemente de copropriété.

  Merci
  Mourad

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  • GG

    18 décembre 2012
    19 h 44 min

    Mourad,
    La facturation qui était calculée par différence était une solution imparfaite mais meilleure que la facturation aux tantièmes qui est injuste. Imparfaite parce que l’écart entre le compteur général et les consommations des trois studio pouvait également provenir de fuites dans le réseau en partie commune, ou de consommation pour les espaces verts de la copropriété (s’il y en a). L’idéal est donc que chaque logement soit équipé de compteur.
    Il y a donc un risque que votre locataire conteste, et vous oblige à mettre un compteur divisionnaire dans son logement.
    Votre agence a par ailleurs raison : vous ne pouvez récupérer les charges d’eau que si vous disposez de factures opposables, et donc de compteurs.
    Concernant le réglement de copropriété, à l’évidence depuis que des compteurs divisionnaires ont été installés, il aurait du être modifié, d’autant que la législation exige maintenant le comptage divisionnaire, sur l’eau chaude dans tous les logements collectifs, sur l’eau froide sur tous les logements construits depuis 2006, et bientôt sur tous les logements.
    Il est donc préférable d’aller dans le sens de l’histoire et des exigences environnementales que de revenir aux méthodes du passé, source de litiges et de surconsommation.
    G.

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• pierre

  16 décembre 2012
  22 h 56 min

  Economie de chauffage = oui
  répartiteur de chauffage = non pourquoi
  Que faites vous lorsque un logement est libre avec radiateur fermé ?
  Comment répartir la charge en cas de départ de l’occupant et son remplacement – Souvent l’occupant s’en va sans que les voisins soient au courant
  Que fait on de la location de l’appareil dans le cas de changement de l’occupant
  Que faites vous dans le cas où l’occupant bénéficie d’un tarif préférentiel ?
  Cela promet beaucoup de litige – du travail pour les avocats
  Pour moi la diminution du cout du chauffage passe par l’adaptation du mode de chauffage . C’est à dire que la chaudière chauffe les appartement à 10° laissant les occupants compléter individuellemnt à l’aide de chauffage d’appoint

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  • GG

    18 décembre 2012
    19 h 36 min

    Pierre,
    Vos questions sont légitimes mais votre conclusion ne l’est pas. D’ailleurs le législateur européen vient de renforcer dans une nouvelle Directive, l’obligation d’aider les consommateurs en leur donnant accès aux informations sur leur consommation réelle, et ce, pour toutes les énergies (eau, chauffage, gaz, électricité).
    Pour répondre plus précisemment à vos questions, sachez que les RFC installé sont désormais tous équipés de dispositifs radio de lecture à distance. La télé relève permet de lire instantanément l’index de n’importe quel RFC, même en l’absence d’occupant. Donc en cas de changement d’occupant les prestataires sont en mesure de procéder à un arrêté des compte à la date du changement d’occupant. Le nouvel occupant verra apparaître dans ses charges locatives le montant du service de répartition (location, maintenance, relève et service associé). Les RFC sont destinés à répartir la consommation collective d’une chaudière collective. Donc par essence, le contrat de chauffage n’est pas individuel mais collectif. Donc il n’y a pas de cas de tarif préférentiel.
    Vous voyez, le sujet est plus simple que vous ne le craigniez, et les avocats n’ont rien à faire dans ce sujet.
    Restez vigilant car les tarifs vont encore augmenter.

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